Miras kalan veya birlikte satın alınan taşınmazlarda hissedarlar arasında zamanla anlaşmazlık çıkabilir. Bu durumda, paydaşlardan biri ya da birkaçı, taşınmazın paylaşılması için ortaklığın giderilmesi davası (diğer adıyla izale-i şuyu) açabilir. Bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve devamı maddeleri kapsamında düzenlenmiştir. Yazımızda dava süreci, türleri ve pratikte dikkat edilmesi gereken hususlar ele alınmaktadır.

---

1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

İzale-i şuyu davası, bir taşınmazın birden çok kişiye ait olması (müşterek veya iştirak halinde mülkiyet) durumunda ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan bir dava türüdür.

Amaç:

• Ortak mülkiyete son verilmesi,
• Hissedarların bireysel tasarruf hakkına kavuşmasıdır.

---

2. Dava Açma Hakkı Kimlere Aittir?

• Her hissedar, dilediği zaman bu davayı açabilir.
• Diğer hissedarların rızası aranmaz.
• Payın oranı önemli değildir; küçük pay sahibi dahi bu hakkı kullanabilir.

---

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesidir.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12).

---

4. Dava Türleri: Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Paylaşım

A) Aynen Taksim (Fiili Paylaşım)

• Taşınmaz bölünebilecek durumdaysa, fiilen paylaşılır.
• Her paydaşa eşit değerde parsel verilmesi gerekir.
• Uygulamada çok nadirdir. Genelde imar durumu ve yapılaşma engel teşkil eder.

B) Satış Yoluyla Paylaşım

• Fiili taksim mümkün değilse, taşınmaz mahkeme kararıyla satışa çıkarılır.
• Satış genellikle ihale yoluyla açık artırma şeklinde yapılır.
• Elde edilen bedel, hissedarlar arasında pay oranlarına göre dağıtılır.

---

5. Dava Sürecinde Sık Görülen Hususlar

• Davaya itiraz eden hissedar, sadece satış şeklini etkileyebilir; ortaklığın giderilmesini engelleyemez.
• Hissedarlar arasında ön alım hakkı yoktur; herkes ihaleye katılabilir.
• Uygulamada genellikle hissedarlar kendileri alıcı olarak ihaleye katılır.
• Dava açılmadan önce noterden ihtar çekilmesi zorunlu değildir; doğrudan dava açılabilir.

---

6. Miras Kalan Taşınmazlarda İzale-i Şuyu

• İştirak halinde mülkiyette (örneğin miras ortaklığı), miras paylaşımı yapılmadan önce izale-i şuyu davası açılamaz.
• Önce veraset ilamı alınmalı, paylar belirlenmeli ve tapuda müşterek mülkiyete geçilmelidir.
• Sonrasında her mirasçı, ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir.

---

7. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Hissedarlar arasında ön anlaşma ile satış dışı bir paylaşım yapılabilir. Ancak bu anlaşmalar tapu kayıtlarına işlenmelidir.
• Taşınmaz üzerinde ipotek, şerh, haciz gibi takyidatlar varsa, satış bedelinden önce bu borçlar karşılanır.
• Satışta makul bir bedel elde etmek için bilirkişi raporları ve keşif sürecine dikkatle yaklaşılmalıdır.

---

8. Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmaz üzerindeki müşterek mülkiyeti sona erdirmenin yasal yoludur. Özellikle miras yoluyla intikal etmiş gayrimenkuller söz konusu olduğunda sıkça başvurulan bir yöntemdir. Dava sürecinde yapılacak stratejik hatalar, ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle dava açmadan önce hukuki danışmanlık alınması, sürecin daha adil ve hızlı sonuçlanmasına katkı sağlar. Profesyonel ekibimizin danışmanlığı ve temsili, bu sürecin etkin bir şekilde yönetilmesine yardımcı olacaktır. Bizimle iletişime geçin.