KAT MÜLKİYETİ KANUNU GENEL BİLGİLENDİRME

Kat malikleri, kat mülkiyetine tâbi yapılarda kendilerine ait bağımsız bölümlere sahip olan kişilerdir. Kat mülkiyetine tabi olan ana taşınmazların yönetimi için 2 organ oluşturmuştur:

1. Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul) – YASAMA

2. Yönetici (veya Yönetim Kurulu) – YÜRÜTME

YÖNETİCİ VEYA YÖNETİM KURULU

Kanunun 34.maddesine göre kat malikleri kurulu tek bir yönetici atayabileceği gibi üç kişilik bir kurul da atayabilir. Kanunun 34/f.2 maddesine göre, sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüme sahip binalarda yönetici atanması zorunluluktur. Taşınmazın tamamı tek bir malike aitse, o kişi yönetici sayılır. Yönetici, kat malikleri kurulunun yıllık olağan toplantısında bir yıl için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile belirlenir. Mevcut yönetici tekrar seçilebilir. Kurul yönetici seçiminde anlaşamazsa kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yöneticiyi hâkim belirler. Yönetici kat maliklerinden biri ya da üçüncü bir kişi olabilir. Kendi bilgisi dışında yönetici seçilen kişi, yönetici olmaya zorlanamaz. Kanunun 38. maddesine göre yönetici, bir vekil gibi sorumludur.

Apartman Yöneticisinin Görevleri;

Yöneticinin görevleri yönetim planında gösterilir. Yönetim planında hüküm olmayan durumlarda yöneticinin görevleri şunlardır; kurulca verilen kararların yerine getirilmesi, ana taşınmazın korunması, bakım vs. için tedbirlerin alınması, ana taşınmazın sigorta ettirilmesi, kat maliklerinde avans toplanması, yönetimle ilgili borçların ödenmesi, ana taşınmazın tamamını ilgilendiren hususlarda tebligatların kabulü, ana taşınmazı ilgilendiren hususlarda yasal sürelerin takibi ile hak kaybının önüne geçmek,

Kat mülkiyetine ilişkin borçlarını yerine getirmeyen kat malikleri aleyhine dava açmak ve icra takibi yapmak, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak. Yönetici, kurul kararlarının yazıldığı noter tasdikli bir defter tutmak ve bu defterin her yılın bitimi sonrası bir ay içinde noterden kapanışını yapmakla yükümlüdür. Aynı şekilde yönetici yaptığı harcamalara ilişkin bilgi ve belgeleri de saklamakla yükümlüdür.

Yönetici, atanmasına müteakip kabul edilmiş bir işletme projesi mevcut değilse derhal bir işletme projesi hazırlar ve buna bir yıllık gelir-gider, her bir kat malikine düşecek avans payı yazılır. Usulüne uygun kabul edilmiş işletme projeleri İcra İflas Kanununun 68/1 maddesinde belirtilen belgelerden sayılır. Yönetici, ana taşınmazın genel yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava takip yetkisine sahiptir.

Yapının genel yönetimiyle ilgili hususlarda yönetici kat maliklerine karşı dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için yönetici hasım gösterilmelidir. Yönetici, yapının genel yönetimiyle ilgili olmayan hususlarda kurulca yetkilendirilirse dava açabilir.

Yöneticinin ücret talep etme hakkı vardır. Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Yönetici her zaman istifa edebileceği gibi kat malikleri kurulu da çifte çoğunluk ile alacağı kararla yöneticiyi azledebilir. Kurulun azli haklı sebebe dayanmıyorsa, yönetici ücretinin tamamını talep edebilir.

KAT MALİKLERİ KURULU (GENEL KURUL)

Kat Malikleri Kurulu, ana taşınmazın tüm malikleri tarafından oluşturulur. Bu kurul ana taşınmazda yapılacak işler hakkında karar alma yetkisine sahiptir. Yöneticinin var olduğu dönemlerde dahi bu kurul, yöneticinin yetki ve görev alanına giren durumlarda da karar alma yetkisine haizdir. En net haliyle, son karar alma organıdır. Kat malikleri kurulu, malik sayısı ve bağımsız bölüm sayısı ikiden fazla olan alanlarda geçerli olacaktır. Bu şartların mevcut olmadığı durumlarda kat malikleri kurulundan bahsedilemez.

KAT MALİKLERİ KURULUNUN GÖREVLERİ;

1 – Yönetim planının yapılması, değiştirilmesi,

2 – Günlük yönetim işlerini düzenleyen yönetmelik çıkarılması (Düzenleyici görev ve yetkiler – KMK/ m. 28/III),

3 – Yönetici seçmek, görevden almak (KMK m. 34/I, m. 41/I),

4 – İşletme projesini (KMK / m. 37) ve yöneticinin verdiği hesapları denetlemek (KMK / m. 39, m.41),

5 – Yenilik ve ilaveler için karar vermek

(İdari görev ve yetkiler – KMK / m. 42, m. 43),

6 – Anataşınmazın kullanılmasında ve yönetilmesinde çıkabilecek uyuşmazlıkları gidermek (KMK /m. 32/III, m. 32/son)

KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTI USÜL VE ESASLARI

“KMK / Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içindetoplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”

Kat malikleri, anataşınmazın yönetimine ilişkin vereceği tüm kararları “Kat Malikleri Kurulu Toplantısı” ile alacaktır. Bu toplantılar iki şekilde yapılabilir:

1- Olağan toplantlar

2 – Olağanüstü toplantılar

OLAĞAN TOPLANTILAR

Olağan toplantılar, KMK / m. 29/1 gereği yılda en az bir kez ve, yönetim planında belirtilmediği taktirde, takvim yılının ilk ayında yapılacaktır. Yılda en az bir defa toplanmak zorunludur; yönetim planında gösterilmek şartıyla daha fazla toplantı yapılabilir. Eğer yönetim planında herhangi bir tarih belirtilmemiş ya da belirtilse dahi saat, yer, gün gibi maddelerden biri eksik olup da toplantı gününün kesin tarih ve zamanının belirtilmesi gerekliyse, yapılacak çağrıyı yönetici yapacaktır.

Olağan toplantının yönetim planında belirlenen ya da takvim yılının ilk ayı içinde yapılmadığı durumlarda olağanüstü toplantı yapılacaktır. (Yönetim planında bu konuyla ilgili hüküm yoksa, KMK / madde 29/I’e aykırılık durumunda yapılması mümkün değildir; çünkü, kat malikleri belirlenmiş olan toplantı tarihine göre kendileri için gerekli hazırlıkları yapmaktadırlar. Dolayısıyla, olağanüstü haller dışında toplantıyı beklemek durumunda bırakılmamalıdırlar.)

Toplantıya çağrı usulüne dair hükümler, zaman konusunda olduğu gibi kanunumuzda bulunmamaktadır; olağanüstü toplantı için öngörülen durum burada da kıyasen uygulanmalıdır. İmzalattırılacak bir yazı veya taahhütlü mektup gönderilerek yapılmalıdır. Noter aracılığıyla yapılan çağrılar da geçerlidir. Çağrı tüm kat maliklerine, kiracılara, sükna ve intifa hakkı sahiplerine, varsa yasal temsilcilerine yapılmalıdır.

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman 7 günden az olamaz.

OLAĞANÜSTÜ TOPLANTILAR

Olağanüstü toplantı, önemli bir sebebin ortaya çıkması veya varlığı durumunda, yönetim planında belirtilen veya takvim yılının ilk ayında yapılmayan, yani yıllık olağan toplantı dönemlerinin dışında yapılan toplantılardır. Olağanüstü toplantıya, KMK / m. 29/II gereği, yönetici (veya yöneticiler kurulu), denetçiler ya da Kat Malikleri Kurulu'nun 1/3’ünün isteği üzerine gidilebilir. Ancak, KMK /m. 35/k gereği, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, davet yine yönetici tarafından yapılacaktır. Toplanma zamanı yönetim planında belirtilmemektedir ve dolayısıyla her zaman toplantının yapılabilmesi KMK / m. 29/II gereği mümkündür; yani, toplantı için herhangi bir süre kısıtlaması yoktur.

Kat maliklerinin toplantıda olağan ve olağanüstü alacağı kararlar tüm malikleri, yöneticiyi, denetçileri, kiracıları, intifa ve sükna hakkı sahiplerini bağlar. Bu sebeple kanun koyucu, kat malikleri kurulunun toplanmasında ve karar almasında belirli bir sayı aramıştır. Aksi halde, azınlığın alacağı bir kararla söz konusu kişiler bağlı olacaklardır. Bu da adaletsiz sonuçların doğmasına yol açacak olan bir yoldur. Kanunda olağan ve olağanüstü toplantılarda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve toplantıya katılanların sadece malik sayısı ile karar verileceğini öngörmüştür (KMK / m. 30/I, KMK / m. 30/III).

Toplantının geçerli olabilmesi için toplantı sebebinin 15 gün önceden kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı kağıdı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi gerekir. (Böyle bir bildirim yapılmamış veya 15 günlük süreye uyulmamışsa, toplantıda bulunmayan kat maliki toplantının iptalini isteyebilir.)

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman 7 günden az olamaz.

KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTILARINDA YETER SAYI

“KMK / Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.”

Bu maddede Kat Malikleri Kurulunun toplanması ve karar vermesi için gerekli malik sayısı ve pay oranı düzenlenmiştir. (5711 sayılı yasa ile bu maddenin 2. fıkrası değiştirilmiştir.) Yeter sayı; kat maliklerinin “sayı ve arsa payı bakımından yarısından bir fazlası” ile toplanır ve “oyçokluğu” ile karar verir. (Yasa koyucu ayrıca yeter sayı için kanunda konulmuş hükümleri saklı tutmuştur.) Yasa, toplantı ve karar sayısını ayrı ayrı düzenlemiş ve her ikisinin varlığını şart koşmuştur. Yani, yasa “Çifte Çoğunluk” denilen hem arsa payı hem de sayı itibariyle kat malikleri çoğunluğunu öngörmüştür. Bu nisaba uymayan toplantı usulsüz ve geçersiz olup iptal edilir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNA GÖRE TOPLANTILARDA OY HAKKI YALNIZCA KAT MALİKLERİNE TANINMIŞ BİR HAKTIR. KİRACININ OY KULLANABİLMESİ KURAL OLARAK MÜMKÜN DEĞİLDİR. ANCAK KAT MALİKİ KENDİ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ ADINA 3. BİR KİŞİYE VEYA KİRACIYA VEKALET VEREREK OY HAKKININ KULLANILMASINI DEVREDEBİLİR.