Apartman yaşamı veya site hayatı, kat maliklerine belirli haklar sağlarken bazı sınırlamalar da getirir. Bu sınırlamaların en önemlilerinden biri, ortak alanların kullanımı konusudur. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ortak alanların hangi sınırlar içinde kullanılabileceğini düzenler. Bu yazıda ortak alan kavramı, hukuka aykırı müdahaleler ve açılabilecek davalar ele alınacaktır.

---

1. Ortak Alan Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesine göre ortak alanlar; bağımsız bölümlere tahsisli olmayan, tüm kat maliklerinin ortak kullanımı için tahsis edilmiş yerlerdir. Örneğin:

• Merdivenler, asansör boşluğu,
• Koridorlar, çatı, sığınak,
• Otopark, bahçe, bina girişi,
• Su ve elektrik tesisatları.

Bu alanlar üzerinde hiçbir malik ya da kiracı, tek başına tasarruf hakkına sahip değildir.

---

2. Ortak Alanlara Hukuka Aykırı Müdahale

Ortak alanlar üzerinde şu tür hukuka aykırı fiillerle sık karşılaşılır:

• Bahçeye özel çardak, kameriye kurmak,
• Ortak alanı depo olarak kullanmak,
• Sığınağı bağımsız bölüm gibi kullanmak,
• Ortak koridora eşya, ayakkabılık, bisiklet koymak.

Bu tür kullanımlar KMK m. 18 ve m. 19 çerçevesinde yasaktır. Diğer kat maliklerinin yaşam kalitesini düşürüyorsa müdahale niteliğindedir.

---

3. Müdahalenin Önlenmesi Davası (KMK m.33)

Ortak alanlara izinsiz müdahalelere karşı diğer kat malikleri veya yönetici şu davayı açabilir:

• Dava Adı: Müdahalenin Men’i (önlenmesi) davası,
• Görevli Mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi,
• Davacı: Kat maliki veya yönetici,
• Davalı: Müdahalede bulunan malik, kiracı veya üçüncü kişi.

Mahkeme, müdahalenin haksız olduğuna kanaat getirirse, müdahalenin sona erdirilmesine ve eski hale getirmeye hükmeder.

---

4. Kat Maliklerinin Oy Birliği Zorunluluğu

Ortak alanlarda yapılacak her türlü değişiklik ve tahsis için oy birliği gerekir (KMK m. 24). Örneğin:

• Bahçenin bir daireye aitmiş gibi çevrilmesi,
• Ortak otoparkın sadece belli dairelerce kullanılması,
• Çatıya depo yapılması.

Bu işlemler oy birliği olmadan yapılamaz; aksi halde iptal davası gündeme gelir.

---

5. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Ortak alanı izinsiz kullanan kişiye karşı ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası da açılabilir. Bu dava ile:

• Ortak alanın haksız kullanımı nedeniyle maddi tazminat talep edilir.
• Kullanım süresi ve alanın değeri dikkate alınarak hesaplama yapılır.

---

6. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Site yönetimleri bazen müdahaleleri görmezden gelebilir,
• Kiracılar müdahalede bulunursa doğrudan mal sahibine de dava açılabilir,
• Dava öncesi ihtarname çekilmesi uygulamada yaygındır.

Bu nedenle müdahale davalarında adımlar dikkatli atılmalı, varsa yönetim karar defteri kayıtları ve fotoğraf gibi deliller toplanmalıdır.

---

7. Sonuç

Kat mülkiyeti sisteminde ortak alanlar, tüm maliklerin eşit kullanımına açık olup keyfi kullanımlara kapalıdır. Bu alanlara yapılan hukuka aykırı müdahaleler karşısında, müdahalenin önlenmesi ve gerekirse tazminat davası açılabilir. Kat malikleri, bu haklarını kullanırken Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yerleşik içtihatlara uygun hareket etmeli, gerektiğinde hukuki danışmanlık almalıdır. Profesyonel ekibimizin danışmanlığı ve temsili, bu sürecin etkin bir şekilde yönetilmesine yardımcı olacaktır. Bizimle iletişime geçin.